Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt neben dem Sachwert- und Ertragswertverfahren, als eines der drei klassischen, in Deutschland angewandten Wertermittlungsverfahren.
Es hat gegenüber den anderen beiden Verfahren den Vorteil, dass die aktuelle Marktlage in die Berechnung mit einfließt und somit einen objektiven Überblick über den momentanen Verkehrswert einer Immobilie bietet.

Das Vergleichswertverfahren wird für die Bewertung von bebauten sowie unbebauten Grundstücken angewandt und basiert auf der Methode wertige Immobilien und Grundstücke miteinander zu vergleichen. Bei den Immobilien handelt es sich meistens um eigengenutzte Eigentumswohnungen bzw. Ein- oder Zweifamilienhäuser.

Der Marktwert ergibt sich durch den Vergleich von Objekten, welche sich in der gleichen Region / Einzugsgebiet befinden und sich in ihren Merkmalen (Lage, Größe und Ausstattung) ähneln. Zudem sollte darauf geachtet werden, dass der Bewertungszeitpunkt ungefähr der gleiche ist.

Wenn man sich für das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung entscheidet, ist zuerst der Wert von Grund und Boden zu ermitteln. Dieser lässt sich über die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse oder über sogenannte Bodenrichtwertkarten der Gemeinden ermitteln. Im zweiten Schritt werden die Gebäude bewertet. Hier werden die Informationen entweder ebenfalls von den Gutachterausschüssen bezogen oder  die Grundstücksmarktberichte bzw. die Ergebnisse eigener Marktrecherchen herangezogen. Außerdem werden noch weitere Aspekte zur Betrachtung des Objekts mit einbezogen, beispielsweise die Infrastruktur, die Ausstattung und der bauliche Zustand.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

• Für die Wertermittlung von (eigengenutzten) Wohnimmobilien
• Bei der Besteuerung aufgrund von Schenkung oder Erbschaft
• In Scheidungsfällen zur Aufstellung des Gesamtvermögens
• Beim Kauf, Verkauf oder der Bestandsaufnahme von Wohneigentum

Der Unterschied zu anderen Verfahren
Es ist das einzige der drei gängigen Verfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren), welches die aktuelle Marktsituation widerspiegelt.

Die Vorteile:

• Es spiegelt aufgrund der Berechnungsbasis den tatsächlichen Verkehrswert wider
• Stellt ein zuverlässiges und leicht nachvollziehbares Wertermittlungsverfahren dar

Die Nachteile:

• Häufig fehlt in der Praxis eine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten
• Das Wertermittlungsergebnis unterliegt viel stärker den Schwankungen des Marktes als der Sach- oder Ertragswert und stellt somit lediglich eine Momentaufnahme dar.

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Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren gilt neben dem Vergleichswert- und Ertragswertverfahren, als eines der drei klassischen, in Deutschland angewandten Wertermittlungsverfahren.
Beim Sachwertverfahren geht es darum, die Kosten einzuschätzen, die bei einer Wiederherstellung der Immobilie entstehen würden. Angewandt wird das Sachwertverfahren überwiegend bei eigengenutzten oder bei allgemein oder industriell genutzten Immobilien.

Daher wird das Verfahren bevorzugt zur Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen sowie Ein- bzw. Zweifamilienhäusern herangezogen. Rein rechtlich stützt sich das Sachwertverfahren in seinen Berechnungen auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR), welche die Grundlage der Bewertungsverfahren bilden.

Beim Sachwertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Der zu berechnende Sachwert ergibt sich im Wesentlichen aus zwei separat zu begutachtenden Werten. Der Bodenwert (inklusive Erschließungskosten) und der Gebäudesachwert. Dieser beinhaltet den Bauwert samt Baunebenkosten sowie den Wert von Außenanlagen.
Um den Sachwert berechnen zu können, werden folgende Angaben und Nachweise benötigt: der Bodenwert, die genaue Grundstücksgröße, das Baujahr, eine Baubeschreibung sämtlicher sich auf dem Gelände befindenden Gebäude und Außenanlagen, eine Kubaturberechnung, Auskünfte über eventuellen Reparatur- bzw. auch Instandhaltungsrückstau und Informationen zu besonderen betrieblichen Einrichtungen.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

• Für eigengenutzte Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Ein- bzw. Zweifamilienhäuser
• Für die Wertermittlung von Objekten, die keine Mieterträge einbringen

Unterschiede zu anderen Verfahren

Es ist das einzige der drei gängigen Verfahren (Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren), welches sich für die Berechnung von allgemein genutzten oder industriell genutzten Immobilien eignet.

Vorteile

• Es wird der reine Substanzwert eines bebauten Grundstückes wiedergegeben

Nachteile

• Es ist meistens realitätsfern, da das Ergebnis vor allem von der Wahl der zutreffenden Marktanpassungsfaktoren abhängt

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Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren gilt neben dem Sachwert- und Vergleichswertverfahren, als eines der drei klassischen, in Deutschland angewandten Wertermittlungsverfahren. Es dient der Ermittlung des Wertes von fremdgenutzten und gewerblichen Immobilien. Er errechnet sich ebenfalls aus dem Bodenwert und dem Wert, der sich aus den Einnahmen wie z.B. Miete oder Pacht ergibt. Somit geht es beim Ertragswertverfahren um die Bewertung von Immobilien, die einen Ertrag erwirtschaften. Soll ein solches Objekt verkauft werden, ist es wichtig zu wissen, welcher Reinertrag jährlich zu erwarten ist. Mittels des Ertragswertverfahrens ist es möglich, eine Prognose über zukünftige Erträge zu stellen.

Das Ertragswertverfahren ist eine äußerst komplexe Rechenaufgabe, bei der zwei Verfahren unterschieden werden; das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren. Das vereinfachte Ertragswertverfahren berücksichtigt lediglich die baulichen Anlagen in der Wertermittlung, der Bodenwert und somit auch die sich daraus ableitende Bodenwertverzinsung spielen keine Rolle. Das vollständige Ertragswertverfahren bezieht den Wert von Grund und Boden (inkl. Bodenwertverzinsung mit Hilfe des Liegenschaftszinses) mit ein, was dann allerdings zusätzlich ein Vergleichswertverfahren notwendig macht. Im Anschluss daran wird der Mietwert errechnet, der sich primär aus der Objektgröße, der Ausstattungsqualität und der Lage zusammensetzt.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

• Für die Wertermittlung von fremdgenutzten Objekten, die Mieterträge erzielen, wie z. B. Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilie
• Ebenfalls für fremdgenutzte Eigentumswohnungen

Unterschiede zu anderen Verfahren
Es ist das einzige der drei gängigen Verfahren (Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren), welches sich im Speziellen für die Berechnung von fremdgenutzten Immobilien (bspw. Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien) mit Mieteinnahmen eignet.

Vorteile

• Es ist vor allem für Anlageobjektegeeignet, bei denen die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.

Nachteile

• Der (evtl. unpassende) Liegenschaftszins kann zu einer Ergebnisverfälschung führen.