Fachbegriffe Immobilienbewertung
Abstandsfläche
Als Abstandsfläche wird der Mindestabstand, zwischen den Außenwänden zweier Gebäude bezeichnet, der freigehalten werden muss. Die genaue Abstandsfläche wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt.
Altlasten
Bei Grundstücken, deren Böden mit Schadstoffen verunreinigt sind, spricht man von Altlasten.
Auflassung
Ist der Fachausdruck für die Einigung zw. Käufer und Verkäufer über den Eigentumswechsel bei einem Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten notariell erklärt werden. Anschließend wird der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen.
Auflassungsvormerkung
Durch eine Auflassungsvormerkung wird der Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sichergestellt. Diese wird verwendet, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen.
Aufteilungsplan
Als Aufteilungsplan wird eine behördlich bestätigte Bauzeichnung, die die Aufteilung (Lage und Größe) in Sonder- und Gemeinschaftseigentum darstellt, bezeichnet.
Baufenster
Als Baufenster bezeichnet man die planerische Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstückes in einem Bebauungsplan, in dem Gebäude errichtet werden dürfen.
Bau-Gesetzbuch (BauGB)
Für die Wertermittlung sind insbesondere §§ 192-199 BauGB von Interesse, in denen die Aufgaben der Gutachterausschüsse beschrieben sind. §194 BauGB enthält die Definition des Verkehrswertes.
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".
Baulastenverzeichnis
Ist das Verzeichnis der Baulasten bei einer öffentl. Behörde. Baulasten werden nicht ins Grundbuch eingetragen.
Bau Raumordnungsgesetz (BauROG)
Enthält Angaben zur überregionalen Planung in Deutschland.
Baumangel
Wenn die Leistung des Handwerkers / Bauunternehmers von den anerkannten Regeln der Technik bzw. der Baukunst abweicht, liegt ein Baumangel vor.
Bauschaden
Im Gegensatz zum Baumangel, entsteht der Bauschaden aufgrund unterlassener Instandhaltung oder durch Außeneinwirkung (Sturm, etc.).
Baunutzungsverordnung
Ist eine Verordnung zur Regelung der Art und des Maßes der baul. Nutzung und Bauweise. Die genaue Festlegung erfolgt durch den Flächennutzungsplan bzw. den Bebauungsplan.
Bauordnungsrecht
Regelt, was bei der Bebauung eines Grundstückes im einzelnen zu beachten ist. (s. Landesbau-ordnung).
Baukosten
Kosten, die bei der Errichtung eins Gebäudes entstehen. Die Kosten die für das Baugrundstück und dessen Erschließung entstehen, sind nicht mit eingerechnet.
Baulasten
Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung. In einer Baulast können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihrer Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen. Solche öffentliche-rechtlichen Baulasten sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger des Grundstückes wirksam. Durch eine Baulast ist es möglich, der Baubehörde die Genehmigung eines Bauvorhabens zu ermöglichen, das nach den allgemeinen Vorschriften des Baurechts nicht genehmigungsfähig wäre. Beispielsweise bei Fehlen einer Möglichkeit zur Erschließung mit Wasser bzw. Abwasser, Strom und Gas etc. kann ein benachbarter Eigentümer sich verpflichten, über sein Grundstück die Erschließung durchführen zu lassen und somit die Bebauung auf dem Nachbargrundstück ermöglichen.
Baubeschreibung
Als Baubeschreibung wird eine Leistungsbeschreibung bezeichnet, in der die Bauaufgabe dargestellt wird.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan regelt die Art und Weise der möglichen Bebauung von parzellierten Grundstücken und die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen.
Beleihungswert / Beleihungswertermittlung
Zwar arbeiten die Kreditinstitute je nach Aufgabenstellung mit unterschiedlichen Richtlinien und Vorschriften für die Beleihung von Grundstücken. Die Definition des Beleihungswerts ist jedoch praktisch gleich:
"Beleihungswert ist der Wert, der dem Grundstück unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände von der Bank beigemessen wird".
Gemäß Kreditwesengesetz und Hypothekenbankgesetz darf der Beleihungswert in keinem Fall den durch sorgfältige Ermittlung festgesetzten Verkehrswert übersteigen.
Beleihungsunterlagen
sind im Kreditwesen alle für die formelle Wertermittlung bei Kreditsicherheiten erforderlichen Dokumente, die der Festsetzung des Beleihungswerts dienen. Bei allen Immobilienfinanzierungen sind ein unbeglaubigter Grundbuchauszug, die Flurkarte, ein Katasterauszug und der notarielle Kaufvertrag erforderlich.
Beleihungswertverordnung ( BelWertV)
Bei der Ermittlung des Beleihungswertes sind bestimmte Regeln einzuhalten. Bspw. sind z.B. sowohl der Ertrags- als auch der Sachwert getrennt zu ermitteln.
Bei Wohnungs- und Teileigentum ist der Vergleichswert als Kontrollwert zusätzlich zu ermitteln. Der Beleihungswert darf den Ertragswert in keinem Fall überschreiten. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern genügt die Ermittlung des Sachwertes, um Rückschlüsse auf den Beleihungswert zu ermöglichen. Dabei wird die Eignung der Häuser zu Zwecken der Eigennutzung unterstellt. Für den Wertabschlag aufgrund eines Instandhaltungsrückstaus genügt ein Ansatz von Erfahrungssätzen.
Der Beleihungswert muss über ein Gutachten ermittelt werden. Der hierfür beauftragte Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Dies wird unterstellt, wenn er von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden ist. Besonderer Wert wird auf die Unabhängigkeit des Sachverständigen gelegt.
Beleihungsgrenze
Als Beleihungsgrenze wird der Wert bezeichent, bis zu dem das Grundstück mit Grundpfandrechten belastet werden darf. Die Beleihungsgrenze darf 60% des Beleihungswertes nicht übersteigen.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten werden nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) und auch nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) eingeteilt in: Abschreibung, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis.
Die Bewirtschaftungskosten können bei vermieteten Flächen teilweise auf den Mieter umgelegt werden:
- Bei einer Gewerbevermietung können alle Bewirtschaftungskosten bis auf die Instandhaltungskosten umgelegt werden.
- Bei einer Wohnungsvermietung wird die Umlage begrenzt. Grundsätzlich können nur die Betriebskosten umgelegt werden. Lediglich begrenzt können Schönheitsreparaturen (entspricht einem Teil der Instandhaltungskosten) umgelegt werden.
Diese Regelungen ergeben sich unter anderem aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, Grundsatzurteilen und der Betriebskostenverordnung. Somit können die Bewirtschaftungskosten auch eingeteilt werden in:
- Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können. Sie sind für den Vermieter ein durchlaufender Posten.
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können
Bodenwert
Der Bodenwert bezeichnet den Wert des unbebauten Grundstücks.
Bruttorauminhalt
Der Brutto-Rauminhalt (BRI) ist ein Begriff, der das Volumen eines Gebäudes definiert. Der Brutto-Rauminhalt gehört auch zu den Beleihungsunterlagen und wird benötigt, um den Gebäudewert zu ermitteln.
Dienstbarkeit
Als Dienstbarkeit werden Nutzungsrechte, die zu Lasten eines Grundstückseigentümers gehen und ein anderes Grundstück oder einen Dritten begünstigen, bezeichnet. Der belastete Grundstückseigentümer ist zum Dulden verpflichtet. Es werden drei Typen der Dienstbarkeit unterschieden: die Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerechte, etc.), die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z. B. Wohnrecht) und der Nießbrauch. Dienstbarkeiten müssen als sogenannte dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen werden und entstehen erst mit dieser Eintragung.
Einfamilienhaus ( EFH )
Ein Einfamilienhaus wird ein Gebäude, das als Wohnhaus für eine Familie dient und eine Wohneinheit enthält bezeichnet.
Eigentumswohnung ( ETW )
Das Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d.h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden.
Einheitswert
Der Begriff Einheitswert bezeichnet einen Wert, der für mehrere Steuern (z. B. Vermögensteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer) gleichmäßig als Besteuerungsgrundlage dient.
Eigentümerversammlung
Die Wohnungseigentümerversammlung ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In vielen Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen sind aber abweichende Regelungen getroffen worden. Solche abweichenden Regelungen haben Vorrang vor den entsprechenden gesetzlichen Vorschriften und bilden zusammen mit den nicht geänderten Gesetzesvorschriften die Grundlage der Wohnungseigentümerversammlung.
Energieausweis
Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht) ist das Recht des Erbbauberechtigten, gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses) auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten (§1 Abs. 1 ErbbauRG). Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks (des sogenannten Erbbaurechtsgebers) ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet.
Ertragswertverfahren
Der im Ertragswertverfahren ermittelte Grundbesitzwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert. Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück zu ermittelt. Der Gebäudewert wird auf der Grundlage des Ertrags ermittelt.
Facility Management
Facility Management, auch Liegenschaftsverwaltung oder Anlagenmanagement genannt, bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen.
Flächennutzungsplan
Gemäß Baugesetzbuch (BauGB) ist im Flächennutzungsplan für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen.
Es handelt sich um eine grafische Plandarstellung des gesamten Gemeindegebietes, in dem die bestehenden und für die Zukunft erwünschten Flächennutzungen dargestellt sind. So werden zum Beispiel Flächen von Wohngebieten, Gewerbegebieten und Ackerflächen dargestellt.
Flurkarte
Die Flurkarte – auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt – ist eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke) und bildet zusammen mit der Schätzungskarte den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters. Sie ist mit ihrem Nachweis der Lage und Abgrenzung die amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs mit seinen Grundstücken und damit die Grundlage für die Sicherung des Eigentums an Grund und Boden und eine gerechte Grundsteuerveranlagung.
Flurstück
Ein Flurstück oder eine Parzelle ist ein amtlich vermessener Teil der Erdoberfläche. Das Flurstück ist in Flurkarten, Liegenschaftskarten sowie in Katasterbüchern und -plänen nachgewiesen. Das Liegenschaftskataster weist jedes Flurstück mit einer eigenen Flurstücksnummer bzw. Grundstücksnummer aus.
Gemeinschaftseigentum
Als Gemeinschaftseigentum werden im Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, bezeichnet.
Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (BauNVO), abgekürzt GFZ, gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an.
Gemeiner Wert
Der Begriff des Gemeinen Wert entstammt dem Steuerrecht. Der gemeine Wert wird im Bewertungsgesetz definiert:
Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Die Begriffe "Gemeiner Wert" und der "Verkehrswert" führen trotz der unterschiedlichen Definition im Ergebnis zu identischen Werten.[BGH, Urteil vom 27. November 1961, Az. III ZR 167/60].
Grundbesitzwert
Der Grundbesitzwert ist ein steuerlicher Wert. Der Verkaufsreis einer Immobilie ergibt den Verkehrswert - ca. 50-70% dieses Wertes ist der Grundbesitzwert.
Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit ist nach deutschem Sachenrecht (§§ 1018 ff. Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)) eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) in der Weise,
- dass dieser das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Beispiel: Wegerecht),
- dass auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (Beispiel: Ausschluss von Bebauung nach Art und Ausmaß) oder
- dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Rechte nicht ausüben darf (Beispiel: Duldung an sich übermäßiger Immissionen).
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden.
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch. Er wird u.a. benötigt für die Beleihungsprüfung anhand der Beleihungsunterlagen sowie vor dem Kauf einer Immobilie. Wurde ein berechtigtes Interesse nachgewiesen, können - über die Einsichtnahme hinaus – auch Grundbuchabschriften beantragt werden die auch amtlich beglaubigt werden können
Grundrisse
Als Grundriss wird eine Bauzeichnung, die sich auf die Darstellung eines Geschosses bezieht, bezeichnet.
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (BauNVO) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf; sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben, beispielsweise bedeutet GRZ 0,3, dass 30% der Grundstückfläche überbaut werden dürfen.
Gutachterausschuss
Das Ziel eines Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist, durch ein unabhängiges Kollegialgremium von Immobiliensachverständigen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Hierfür erhalten die Gutachterauschüsse Kopien aller in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den Notaren. Die wertrelevanten Daten aus den Kaufverträgen werden von den Gutachterausschüssen in aggregierter Form in der Kaufpreissammlung geführt.
Gutachter
Ein Gutachter ist ein Fachmann, der die Wertermittlung von Immobilien, insbesondere bei größeren Beleihungen oder Zwangsversteigerungen, übernimmt. Darüberhinaus werden Gutachter auch bei der Wertermittlung wegen Baumängeln und Bauschäden hinzugezogen.
HOAI
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieuren bildet ein Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen und enthält Vorschriften über die Preisberechnung für Wertgutachten.
Immobilienbewertung
Die Bedeutung einer professionellen Immobilienbewertung hat in der Vergangenheit stets zugenommen. Bereits vor dem beabsichtigten Kauf einer Immobilie ist es anzuraten, mit einer unparteiischen Immobilienbewertung, einen objektiven Marktwert zu erhalten. Gestützt auf einer solchen Immobilienbewertung können die Kaufpreisverhandlungen souverän geführt werden.
Ist dann das passende Objekt gefunden worden, gilt es die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen. Hier ist im Zuge der Kreditentscheidung, von Seiten des Kreditinstitutes, eine Immobilienbewertung vorzunehmen. Die Immobilienbewertung als Beleihungswertermittlung wird entweder durch bankinterne Gutachter oder durch externe Gutachter durchgeführt.
Die Immobilienbewertung von den Finanzämtern und den Versicherungen unterscheiden sich hinsichtlich Umfang und Zielwert der Berechnungen. Mit Einheitswert und Versicherungswert kann der Normalbürger gewöhnlich nicht viel anfangen. Im Erbschaftsfall ist ebenfalls häufig eine Immobilienbewertung erforderlich; ob es dabei um eine Wertermittlung für die Erbschaftssteuer oder die Immobilienbewertung für die Auflösung der Erbengemeinschaft geht.
Immobiliengutachten
Immobiliengutachten unterscheiden sich nach ihrem Zweck für den sie erstellt werden.
Wird ein Immobiliengutachten von einem Gericht verlangt, dann geht es vor allem um die Beantwortung des Beweisbeschlusses.
Immobiliengutachten die von Kreditinstituten in Auftrag gegeben werden, sind fast ausschließlich Beleihungswertgutachten. Sie sind eine wichtige Grundlage im Kredit -entscheidungsprozess.
Investoren benötigen Immobiliengutachten um sich ein Bild von der Substanz und Rendite einer Immobilie machen zu können.
Die Ermittlung des Verkehrswertes ist wohl der häufigste Grund für ein Immobiliengutachten. Ob ein Immobiliengutachten in Form eines Vollgutachtens oder eines Kurzgutachtens erstellt werden soll entscheidet wiederum der Zweck. Soll lediglich im Zuge eines geplanten Verkaufs der Wert einer Immobilie festgestellt werden, genügt die Kurzform eines Immobiliengutachten. Möchte ein potenzieller Käufer auf Nummer sicher gehen und sich ein umfassendes Bild von der Immobilie machen, so ist ein ausführliches Immobiliengutachten notwendig.
Immobiliengutachter / Sachverständiger
Immobiliengutachter unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht. Zum einen nach der Art ihrer Aus- und Vorbildung, zum anderen ob es sich um freie Immobiliengutachter oder um öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter handelt. Des Weiteren gibt es noch die zertifizierten Immobiliengutachter, welche sich einer anspruchsvollen Prüfung unterzogen haben.
Alle Immobiliengutachter verfügen über überdurchschnittliche Kenntnisse auf ihrem Fachgebiet und über umfangreiche Erfahrung in der Immobilienbewertung.
Die abgegrenzten Fachgebiete für den Immobiliengutachter sind Bauschadensbeurteilung und Verkehrswertermittlung. Als Folge der immer komplexer werdenden Materie haben sich Immobiliengutachter zum Teil auf bestimmte Fachgebiete spezialisiert, wie z. Bsp. Miet- und Pachtwertgutachten.
Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt kann als Markt der Standorte definiert werden.
Instandhaltung
Als Instandhaltung werden alle Arbeiten und Maßnahmen, die neben der laufenden Pflege und Durchführung aller Wartungsarbeiten und Kleinreparaturen dazu dienen, den ursprüngl. Zustand des Gebäudes und aller Einrichtungen in ihrer Funktionsfähigkeit zu erhalten (=> Bildung einer Instandhaltungsrücklage), bezeichnet.
JVEG
Das Justizvergütungs- und –entschädigungsgesetz ist mit Wirkung vom 1. Juli 2004 an die Stelle des Gesetzes über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen (ZuSEG) und des Gesetzes über die Entschädigung der ehrenamtlichen Richter getreten. Es regelt die Vergütung und Entschädigung der genannten Personen, wenn diese von einem Gericht oder einer Staatsanwaltschaft herangezogen werden.
Kurzgutachten
Wenn man nur wissen möchten, welchen Wert eine Immobilie besitzt, welchen Marktpreis Sie derzeit bei einem Verkauf erzielen können oder wenn man generell von einem Sachverständigen ein Schriftstück benötigt, z.B. als Grundlage für Verkaufsargumentationen gegenüber Interessenten, dann ist diese Variante sehr interessant. Allerdings besitzt das sog. „Kurzgutachten“ keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten. Das Kurzgutachten wird auf ähnlicher Basis wie das "Verkehrswertgutachten" erstellt, wobei der Umfang der schriftlichen Ausarbeitung geringer ist und daher natürlich nicht alle Aspekte aufgeführt werden können.
Kataster
Das Liegenschaftskataster, ist die flächendeckende Beschreibung sämtlicher Flurstücke (Parzellen) eines Landes. In einem beschreibenden Teil (Liegenschaftsbuch) und in Karten (Liegenschaftskarte) werden die geometrische Lage, die baulichen Anlagen/Liegenschaften, die Art der Nutzung und Größe beschrieben.
Landesbauordnung
Die Bauordnung (BauO) oder Landesbauordnung (LBO) des jeweiligen Bundeslandes ist wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Baurechts.
Die einzelnen Bundesländer haben in ihren Bauordnungen wichtige Vorgaben festgelegt, die bei der Bauausführung berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen u.a. das Baugenehmigungsverfahren, Brand- sowie Schallschutzvorschriften und Materialvorgaben.
Lageplan
Der Lageplan enthält im Maßstab 1:500 die Grundrisse des eigenen und der benachbarten Grundstücke sowie der geplanten und bereits errichteten Gebäude.
Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten in Zusammenarbeit mit. Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt. Der Mietspiegel bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Es gibt keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, deshalb gibt es nicht für jede Gemeinde eine solche Übersicht.
Mehrfamilienhaus (MFH)
Ein Mehrfamilienwohnhaus ist ein Wohngebäude, das für mehrere Familien beziehungsweise Nutzer oder Mietparteien konzipiert ist.
Miteigentumsanteil (MEA)
Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentumsrecht ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele Miteigentumsanteile (MEA) dadurch repräsentiert werden. Meist werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr. In der Regel geht man dabei von einem gerechten Verteilerschlüssel aus, der z.B. auf dem Verhältnis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen beruht.
Marktwert
Eine rechtliche Definition des Marktwert findet man u.a. in § 194 BauGB (Baugesetzbuch): "Er wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Der Marktwert wird nach den Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte (Verkehrswerte) von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) früher Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006) ermittelt
Nießbrauch
Eine Form der Dienstbarkeit. Beim Nießbrauch wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolg, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (z. B. Mietzahlungen) zu erhalten. Beim Nießbrauch einer Immobilie hat der Nießbraucher die Pflicht, das Gebäude zu unterhalten, also die Instandhaltung, Steuern, Versicherungen usw. zu zahlen.
Der Nießbrauch ist ein nicht übertragbares und unvererbliches Recht.
Nebenkostenabrechnung
Hier werden vornehmlich nach der Betriebskostenverordnung die umlagefähigen Betriebskosten von den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten unterschieden. Bei vermieteten Wohnräumen können nur die Betriebskosten entsprechend der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies zwischen den Parteien vereinbart ist.
Reallast
Als Reallast ist nach deutschem Sachenrecht das Recht einer bestimmten Person bezeichnet, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen.
Diese Leistungen müssen (anders als bei Grundschuld und Hypothek) nicht zwingend in der Zahlung von Geld bestehen. Auch andere Dienst- und Sachleistungen sind möglich. Die Reallast führt (anders als die Dienstbarkeiten) nicht zu einer unmittelbaren Nutzungsbefugnis des Berechtigten am Grundstück. Es ist vielmehr dem verpflichteten Eigentümer des belasteten Grundstücks überlassen, auf welche Weise er die zur Erfüllung der Reallast erforderlichen Leistungen erwirtschaftet. Der Berechtigte kann Befriedigung durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück nach den Bestimmungen über Hypothekenzinsen im Wege einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung suchen. Er hat aber gegen den Eigentümer während dessen Eigentums fällig gewordenen Leistungen auch einen persönlichen Anspruch.
Die Reallast entsteht durch Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem sowie durch Eintragung in das Grundbuch. Sie kann durch Vereinbarung sowohl als übertragbares und vererbliches Recht als auch unübertragbar und unvererblich bestellt werden.
Reihenhaus
Das Reihenhaus bezeichnet ein Einfamilienhaus, das mit weiteren gleichartig gestalteten Häusern eine geschlossene Reihung bildet. Die Häuser können leicht versetzt zueinander oder in exakter Reihe angelegt sein.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden die Kosten, die bei einer Wiederherstellung des Objekts entstehen würden, eingeschätzt. Zum Einsatz kommt das Sachwertverfahren speziell bei Immobilien, die nicht fremdgenutzt (vermietet), sondern eigengenutzt sind.
Daher wird das Verfahren bevorzugt zur Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen sowie Ein- bzw. Zweifamilienhäuser herangezogen. Wenn das Sachwertverfahren das maßgebende Wertermittlungsverfahren ist, leitet sich hieraus später der Verkehrswert ab. Rein rechtlich stützt sich das Sachwertverfahren in seinen Berechnungen auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR), welche die Grundlage der Bewertungsverfahren bilden.
Mit Hilfe des Sachwertverfahrens wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Der zu berechnende Sachwert ergibt sich im Wesentlichen aus zwei Werten, die jedoch getrennt voneinander zu begutachten sind. Der erste Wert ist der Bodenwert, in den auch die Erschließungskosten mit einfließen. Der Zweite ist der Gebäudesachwert, der den Bauwert samt Baunebenkosten als auch den Wert von Außenanlagen bemisst.
Um den Sachwert festzustellen sind folgende Angaben und Nachweise von Relevanz: Bodenwert, Grundstücksgröße, Baujahr der Bauwerke, eine Baubeschreibung sämtlicher sich auf dem Gelände befindenden Gebäude und Außenanlagen, eine Beschreibung von Grundstück wie auch Boden, die Daten zum umbauten Raum, Auskünfte über eventuellen Reparatur- bzw. auch Instandhaltungsrückstau und Informationen zu besonderen betrieblichen Einrichtungen.
Sachverständiger
Als Immobiliensachverständiger bezeichnet man einen Fachmann, der die Wertermittlung von Immobilien, insbesondere bei größeren Beleihungen oder Zwangsversteigerungen übernimmt. Darüberhinaus werden Sachverständige auch bei der Wertermittlung wegen Baumängeln und Bauschäden hinzugezogen.
Sanierung
Ist eine größere Instandsetzungsmaßnahme, um eine Immobilie entweder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen oder auf den neuesten Stand der Technik zu bringen.
Sondereigentum
Der Gegenstand des Sondereigentums ist im Wohnungseigentumgesetz ( WEG ) geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel genau in der Teilungserklärung definiert. Zum Sondereigentum gehören im Allgemeinen die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen) sowie ggf. noch weitere Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung wie Kellerraum und Dachboden. Da die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum letztlich kostenmäßig sehr hohe Auswirkungen haben kann, ist eine genaue Definition sinnvoll, bspw. ab wann die Abwasserrohre noch zum Sondereigentum gehören und ab wann zum Gemeinschaftseigentum.
Sondernutzungsrecht
Sondernutzungsrechte (SNR) werden in der Regel an Gegenständen begründet, an denen die Begründung von Sondereigentum nicht möglich ist (z.B. an Flächen im Garten oder an offenen Stellplätzen). Der Wohnungseigentümer, der ein SNR innehat, kann dadurch ähnlich gestellt werden, als hätte er Sondereigentum an dem Gegenstand.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des Wohnungseigentumsrechts (WEG). Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind.
Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet. Außerdem sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z.B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.
Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Teilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt sein muss. Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit (=Abgeschlossenheitsbescheinigung)der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht.
Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.
Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört und ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesetzlich geregelt.
Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung wird durchgeführt, um eine Gemeinschaft an einem Grundstück zu beenden. Eheleute, die ein Grundstück gemeinsam kaufen, lassen sich zu Bruchteilen, meist als Miteigentümer "zu je 1/2" im Grundbuch eintragen. Sie haben jeweils einen ideellen Anteil an dem Grundstück; z.B. die Hälfte eines jeden Steins, einer jeden Blume usw.
Eine solche Gemeinschaft wird, sofern keine andere Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen wird, durch dieses besondere Zwangsversteigerungsverfahren aufgelöst. Dabei wird das unteilbare Vermögen, die Immobilie, in Geld als teilbares Vermögen umgewandelt. An diesem Geld (Erlös) setzt sich die Gemeinschaft jedoch fort.
Verkehrswert
Der Verkehrswert von Immobilien wird in §194 Baugesetzbuch definiert.
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt , auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Der Verkehrswert ist somit der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat.
Versicherungswert
Der Versicherungswert oder Feuerversicherungswert oder Versicherungswert 1914 ist eine Rechengröße bei Gebäudeversicherungen. Er ist der (fiktive) Wiederaufbauwert (Neuwert), bezogen auf das Jahr 1914 und wird in Mark (M) gerechnet. Wenn das Gebäude, so wie es heute steht, 1914 gebaut worden wäre, hätte es so viel gekostet.
Vergleichswertverfahren
Im Vergleichswertverfahren bewertet werden grundsätzlich das Wohnungseigentum, das Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser. Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist grundsätzlich, dass der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt hat.
Bei den vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreisen handelt es sich um marktübliche Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Eine hinreichende Übereinstimmung kann noch unterstellt werden, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks höchstens jeweils 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen.
Sofern kein Vergleichswert vorliegt, sind die betroffenen Grundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten.
Wertermittlung
Wert versus Preis - Die beiden Begriffe sind ihrer Bedeutung nach zu trennen:
Der Preis ist das Ergebnis einer Tauschaktion und kennzeichnet daher immer die Vorstellungen von Vertragsparteien über ein Grundstück. Er ist folglich von individuellen, subjektiven Vorstellungen geprägt.
Im Gegensatz dazu ist der Wertbegriff intersubjektiv, das heißt der Wert entspricht den aggregierten Preisvorstellungen einer Gruppe von Marktteilnehmern. Daher gilt der Wert auch als objektivierter Preis.
Zwischen Preis und Wert sind Abweichungen möglich und üblich.D er Bundesgerichtshof drückt dies wie folgt aus: Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen.
Wertgutachten
Ausarbeitung über den Verkehrswert einer Immobilie durch einen Sachverständigen.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Das Wohnungseigentumsgesetz ist die wichtigste gesetzl. Regelung, die das Verhältnis der Eigentümer zueinander und die Verwaltung des Gemeinschafteigentums in Grundzügen festlegt.
Wirtschaftsplan
Im Wirtschaftsplan werden die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr und separat die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage veranschlagt. Er enthält ausschließlich die Kosten zur Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und Kosten, die üblicherweise über die Gemeinschaft abgerechnet werden, wie beispielsweise Wasser- und Abwasserkosten, Müllbeseitigung und gegebenenfalls Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden ist. Zur Grundsteuer werden die einzelnen Wohnungseigentümer separat veranlagt, sie ist somit nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans. Auch Kosten im Zusammenhang mit dem Sondereigentum sind nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans.
Zur Einnahmenseite gehören z. B. Zinserträge der Bankkonten der Gemeinschaft, Erträge aus Vermietung des gemeinschaftlichen Eigentums, etwaige Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung, vor allem aber die Beiträge der Wohnungseigentümer (Hausgeld). Der Wirtschaftsplan muss Einnahmen und Ausgaben in gleicher Höhe verzeichnen.
Der Wirtschaftsplan besteht aus einem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen. Zu jeder Eigentumswohnung (und jedem Teileigentum) gehört ein Einzelwirtschaftsplan. Allen Wohnungseigentümern müssen bei der Beschlussfassung alle Einzelwirtschaftspläne der Gemeinschaft vorliegen.
Wertermittlungsverordnung (WertV)
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
Wertrichtlinien (WertR)
Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken